Comme toutes les grandes villes, Paris attire de nombreux investisseurs. Dans cette ville, le fort écart entre l’offre et la demande offre la quasi-certitude de pouvoir louer son bien. Comme dans toutes les villes, il est important de maîtriser certaines règles, pour un investissement locatif le plus rentable possible. L’équipe de Vecteur immobilier vous emmène à la découverte de ses meilleurs conseils, tant sur le choix du bien que sur l’optimisation fiscale de l’opération.
Pourquoi investir à Paris ?
La forte demande de location à Paris
Paris est l’une des villes les plus attractives d’Europe. Elle attire non seulement des investisseurs, mais aussi les expatriés. C’est aussi une ville étudiante dynamique, pour laquelle la demande est en hausse perpétuelle.
On note aussi une rentabilité d’investissement qui peut aller jusqu’à 5 % voire plus parfois.
Par ailleurs, la demande pour de l’achat de biens immobiliers sur Paris est toujours importante. Si vous souhaitez revendre votre investissement locatif, il y a donc fort à parier que vous trouverez un acquéreur rapidement.
La peur de la baisse des prix de l’immobilier à Paris
Certains donneurs d’alerte parlent d’une baisse imminente des prix de l’immobilier sur Paris. Il est vrai que le contexte actuel, avec les difficultés d’obtention d’un financement, peut influencer les prix sur la capitale. Cela reste à nuancer, puisque certains arrondissements restent incontournables, y compris pour la clientèle étrangère. Il y a donc fort à parier que certains secteurs devraient rester prisés, avec des prix au moins stables.
Par ailleurs, l’immobilier, comme presque tous les marchés économiques, répond à des cycles. Si une légère baisse peut être observée sur les mois, voire les années à venir, d’ici 5 ans, les prix devraient repartir fortement à la hausse.
Quel type de bien acheter en investissement locatif à Paris ?
À Paris comme partout ailleurs, le dilemme se pose souvent concernant le type de logement à acheter pour un investissement locatif. La plupart du temps, ce sont les petites surfaces qui attirent les investisseurs à Paris.
Louer un studio à Paris
Le studio ou l’appartement avec une chambre sont effectivement des biens très recherchés par les investisseurs. Ils permettent d’investir une somme raisonnable.
Il s’agit par ailleurs d’un type de biens très recherchés par les locataires. Sur Paris, certains actifs cherchent simplement à avoir un pied-à-terre en semaine. Cela peut aussi convaincre les étudiants en quête d’un logement. Dans certains arrondissements comme le 10e, la rentabilité pour ce type de bien pourrait dépasser les 5 %.
Il faut néanmoins prendre en compte que le studio est un type de bien dans lequel les locataires ne se projettent pas souvent sur le long terme. Il est par exemple incompatible avec la création d’une vie de famille. Il y aura donc potentiellement un changement de locataire régulier dans l’appartement.
Investir dans un grand appartement à Paris
Les appartements de plus de 2 chambres représentent aussi une opportunité pour un investisseur. Il y a par exemple la possibilité de louer sur le long terme, à une famille qui souhaiterait s’installer durablement.
De plus en plus d’acquéreurs envisagent aussi de louer sous la forme de colocation. On estime que la demande serait 8 fois plus importante que l’offre sur Paris pour les logements partagés entre locataires. Cela permet aussi d’étaler le risque de mauvais paiement, en divisant le loyer entre plusieurs locataires.
Le calcul du rendement de l’investissement locatif à Paris
La notion de rentabilité d’un investissement locatif revient dans tous les articles sur le sujet. Il est important de bien comprendre cette notion avant de vous lancer.
Comment calculer un loyer à Paris ?
Pour calculer la rentabilité d’un projet d’investissement locatif sur Paris, il faut savoir quel sera le loyer du logement que vous allez acheter. Vous devrez respecter ce qu’on appelle les loyers de référence. Dans des cas particuliers, des majorations sont possibles.
Si vous souhaitez savoir quel loyer vous pouvez tirer d’un bien, rendez-vous sur le site des Services Publics. Un simulateur vous permettra de connaître le loyer potentiel d’un bien.
Le calcul du rendement d’un investissement locatif à Paris
Pour calculer le rendement d’un investissement locatif, la formule à utiliser est la suivante : (Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat.
Le fameux pourcentage obtenu permet de connaître le ratio entre les revenus générés, par rapport au prix d’acquisition d’un bien sur un an. Vous l’aurez compris, plus ce chiffre est élevé, plus l’investissement est intéressant.
Le rendement moyen d’un investissement locatif à Paris
Selon Les Echos, le rendement des investissements locatifs sur Paris était en moyenne de 2 à 3 % en 2022. On est donc bien loin du rendement d’autres villes comme Lyon, qui affiche une moyenne de 5,5 % sur l’année. Notez qu’il est cependant possible d’obtenir 5% de rendements dans certains endroits de la capital.
En revanche, il est important de prendre en compte que la rentabilité d’un arrondissement à un autre peut fortement varier. Il faut donc investir sur les bonnes zones, pour un investissement le plus lucratif possible.
Il faut toutefois garder en tête que la location sur Paris assure d’avoir toujours des locataires, compte tenu de la forte demande. Aussi, avec les plus grandes difficultés à emprunter de l’argent aux banques, les possibilités d’achat sur la capitale pourraient se réduire pour certaines catégories d’acheteurs. La demande de location devrait donc être encore plus importante, évitant aux investisseurs d’avoir des logements vacants.
Dans quel arrondissement investir à Paris ?
Les opportunités sont nombreuses pour investir sur Paris. Le charme du 15e arrondissement peut par exemple vous permettre de trouver des locataires qui s’installent durablement, dans des trois pièces ou des quatre pièces.
Le 9e arrondissement accueille un très grand nombre d’entreprises et peut donc vous permettre de louer une petite surface à une personne qui travaille sur Paris en semaine.
Pour finir, le 8e arrondissement dispose d’un certain potentiel du point de vue des touristes. Si vous souhaitez vous lancer dans la location de courte durée, il s’agit donc potentiellement de la bonne alternative.
Faut-il acheter un logement à rénover à Paris ?
Le fait d’acheter un logement à rénover à Paris peut vous permettre d’obtenir un meilleur rendement. En effet, lorsqu’il y a des travaux à effectuer, vous avez la possibilité d’acheter à un prix plus bas au mètre carré.
Attention toutefois à rechercher les bons biens à rénover. Le rafraîchissement ou encore l’optimisation de l’espace peuvent véritablement vous permettre d’accroître la valeur d’un bien.
De plus en plus d’investisseurs sont à la recherche de passoires thermiques, dans lesquelles effectuer des travaux de rénovation énergétique. Dans les années à venir, il sera de plus en plus difficile de les louer, à cause des normes qui vont évoluer. Si vous êtes prêt à vous lancer dans les travaux, vous pouvez donc faire de bonnes affaires en négociant les tarifs sur les petites surfaces. Attention, la plupart des appartements de plus de 2 pièces étant acheté par des personnes souhaitant résider à Paris, la négociation sur le fondement du DPE est souvent impossible.
Pourquoi choisir la location en meublé non professionnel ?
Si vous ne souhaitez pas revendre votre bien immobilier rapidement après votre achat, ce qu’on appelle le LMNP peut vous correspondre. Il s’agit de louer l’appartement meublé, en tant que particulier. Cela vous permet d’obtenir un amortissement linéaire de votre investissement locatif. Aussi, une fois votre crédit arrivé à son terme, vous pourrez percevoir vos loyers sans aucune imposition pendant 15 ans.
Pour en savoir plus sur les avantages fiscaux de la location en meublé non professionnel, n’hésitez pas à contacter notre équipe.
Pourquoi faire appel à un agent immobilier pour l’investissement locatif à Paris ?
Pour un investissement locatif plus que pour n’importe quelle autre acquisition, l’appel à un agent immobilier est indispensable sur Paris.
La connaissance du marché Parisien
L’agent immobilier parisien peut tout d’abord vous faire profiter de son expertise. Il saura vous guider sur le prix au mètre carré logique en fonction du secteur sur lequel vous souhaitez acheter. Au sein d’un même arrondissement, les prix peuvent fortement varier d’une rue à l’autre. Il peut donc être difficile de savoir dans quelle mesure il est possible de négocier pour un particulier.
Les agents immobiliers connaissent aussi le potentiel d’un secteur, pour ce qui est de la location. Il saura vous renseigner sur la demande réelle et sur le type de public que vous pouvez attirer dans chaque arrondissement.
Le calcul de la rentabilité avec un professionnel
L’appel à un agent immobilier est aussi le meilleur moyen de vous assurer de la rentabilité de votre investissement locatif. Cela passe par le fameux calcul du rendement. Effectué avec un professionnel, il vous permet de ne pas vous tromper.
Vous pourrez aussi profiter de son expertise, pour obtenir des conseils d’optimisation fiscale. En effet, il existe des montages financiers à effectuer, en fonction de votre patrimoine et de vos ambitions. Il peut aussi vous éviter certaines erreurs, comme la vente moins de 5 ans après l’achat, sans avoir habité le bien, qui peut occasionner une forte taxation.
Un gain de temps non négligeable
Paris est un marché immobilier particulier, où l’acheteur n’est presque jamais roi. Si vous souhaitez trouver un investissement locatif rentable, sachez que vous êtes des milliers à avoir la même ambition sur la capitale. L’appel à un agent immobilier peut donc vous permettre de ne visiter seulement les logements qui en valent la peine.
La disponibilité de l’agent immobilier est aussi un véritable atout pour vous positionner rapidement sur les logements intéressants.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif à Paris, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Notre réseau, les nombreux vendeurs qui nous font confiance et notre profonde connaissance du marché parisien sont autant d’atouts que nous mettrons à votre disposition.
