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Le Super Pinel : une version plus exigeante du Pinel classique

immeuble neuf

Ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier n’ont pas pu passer à côté de ce que le gouvernement a appelé le Super Pinel. La loi Pinel permet de profiter d’une défiscalisation sur l’achat d’un logement remplissant certaines conditions. Le barème de ce dispositif datant de 2015 commence à subir des baisses d’avantages fiscaux. 

Comme une sorte de remise au goût du jour, le Super Pinel intervient avec de nouvelles exigences, pour permettre de bénéficier défiscalisation maximum. Ceux qui choisiront d’épouser ces nouveaux critères pourront de nouveau profiter d’une défiscalisation pouvant atteindre 21 % du montant de l’investissement immobilier. Notre équipe vous aide à faire le point sur ce dispositif Pinel 2.0. 

La loi Pinel, c’est quoi ? 

Les objectifs de la loi Pinel 

La loi Pinel est un dispositif dont ont profité plusieurs dizaines de milliers d’investisseurs. Mis en place par le Gouvernement, il avait pour objectif d’inciter à l’investissement locatif, pour stimuler le marché du logement. Avec un nombre de logements en location qui était en chute libre, le coup de pouce de Bercy a donc permis la création de logements dans des zones qui en avaient véritablement besoin. On parle notamment des zones dites tendues. Il s’agissait des zones A à C. Depuis 2019, le dispositif ne s’étant plus qu’aux zones A, A bis et B.

De façon très concrète, la défiscalisation dont profitent les propriétaires varie en fonction de la durée pour laquelle il met en location le bien acheté. Au moment de la création du dispositif, il fallait retenir le barème suivant :

  • 6 ans de location : 12 % de défiscalisation
  • 9 ans de location : 18 % de défiscalisation
  • 12 ans de location : 21 % de défiscalisation

La loi Pinel est-elle toujours avantageuse ?

Depuis quelques années, Bercy a entamé une diminution progressive du taux de défiscalisation en loi Pinel. Dès 2023, il faudra prendre en compte le barème suivant :

  • 6 ans de location : 10,5 % de défiscalisation
  • 9 ans de location : 15 % de défiscalisation
  • 12 ans de location : 17,5 % de défiscalisation

Si le dispositif reste l’opportunité de réaliser des économies sur les impôts, il devient de moins en moins intéressant. Ce coup de neuf sur un dispositif vieillissant était donc nécessaire, pour promettre aux investisseurs de réaliser la meilleure opération possible.

Le Super Pinel, c’est quoi ?

De nouveaux objectifs qualité pour l’investissement immobilier

Le Super Pinel dispose d’objectifs assez similaires au premier dispositif portant ce nom. Le Gouvernement souhaite renouveler le paysage des biens locatifs disponibles. De nouveaux critères de qualité seront néanmoins pris en compte, pour assurer la mise à disposition de logements de qualité. Il faudra notamment respecter les surfaces minimales suivantes : 

  • 28 m² pour un appartement d’une pièce
  • 45 m² pour un deux-pièces
  • 62 m² pour un trois-pièces
  • 79 m² pour un quatre-pièces
  • 96 m² pour un cinq-pièces

Les logements doivent aussi disposer d’un accès extérieur, dont la surface dépend de la taille du logement :

  • 3 m² pour un appartement d’une à deux pièces
  • 5 m² pour un trois-pièces
  • 7 m² pour un quatre-pièces
  • 9 m² pour un cinq-pièces

Les objectifs environnementaux du Super Pinel

Dans la même lignée que la Loi Climat, le Super Pinel poursuit des objectifs environnementaux. L’ambition est de diminuer l’impact carbone des bâtiments issus de ce dispositif. Vous pouvez retenir les informations suivantes :

  • Les logements neufs acquis à partir de 2024 doivent atteindre la classe A, suite à la réalisation du DPE
  • Les logements anciens acquis entre 2023 et 2024 doivent atteindre une classe B, toujours selon le barème du DPE
  • Pour tous les logements acquis entre 2023 et 2024, avec un permis de construire demandé avant le 1er janvier 2022, il faudra atteindre l’étiquette A, selon le label E+C-

Calcul de la défiscalisation avec le Super Pinel

Pour ceux qui entrent dans les critères du Super Pinel, vous pourrez disposer du barème de défiscalisation suivant :

  • 6 ans de location : 12 % de défiscalisation
  • 9 ans de location : 18 % de défiscalisation
  • 12 ans de location : 21 % de défiscalisation

Pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 150 000 € en location sur une durée de 12 ans, la défiscalisation atteint 31 500 €, soit 21 % du prix d’achat. Cette défiscalisation se répartit sur les 12 années de location, et correspond à 2 625 € par an. Pour rappel, si vos impôts sont inférieurs à la somme de défiscalisation promise, aucun report n’est possible. Le calibrage de votre projet immobilier, à des fins d’optimisation fiscale maximale est donc indispensable.

Chez Vecteur Immobilier, nous avons pour habitude d’accompagner des particuliers dans ce type d’investissement immobilier. La loi Pinel devrait entrer en vigueur dès 2023. Vous avez donc tout le temps nécessaire à préparer un projet bien ficelé, pour réduire vos impôts, et investir dans la pierre.

Article rédigé par :

Daniel Amar

Daniel Amar

CEO