Table des matières

Surélévation d’un immeuble à Paris. Quelles sont les démarches ?

surélévation d'un immeuble

Les propriétaires d’immeuble parisien ont presque tous déjà entendu parler de la possibilité de surélever un bâtiment. On parle notamment des dents creuses, ces immeubles plus petits que ceux qui les entourent. L’opportunité d’ajouter des étages à un immeuble peut être très rentable, surtout dans les grandes villes comme Paris. La construction au mètre carré coûte généralement entre 2 000 € et 4 000 €. Ces mêmes surfaces créées pourront ensuite être valorisées au prix moyen du mètre carré parisien, soit 10 500 €.

Sous ses allures de véritable aubaine, il reste important de souligner que tous les bâtiments ne sont pas éligibles à un projet de surélévation. Dans cet article, l’équipe de Vecteur Immobilier vous propose de découvrir les règles en la matière. Nous ferons également un tour d’horizon des différentes démarches administratives qui vous attendent, si vous souhaitez vous lancer. 

La surélévation des dents creuses : un argument de vente discutable

Un projet d’aménagement complexe

Il n’est pas rare que certains agents immobiliers se servent de l’éventualité de ce genre de projet pour augmenter considérablement le prix d’un immeuble à la vente. Malheureusement il arrive que ces arguments soient infondés et que l’immeuble en question n’est pas éligible à un projet de surélévation. Si les nombreux avantages précédemment cités sont indiscutables, il convient de prendre en compte que tous les bâtiments ne seront pas éligibles à un projet de surélévation à Paris. Vous devez donc impérativement vous assurer que le bien soit éligible, avant de l’acheter sur le fondement de ce type d’argument.

De plus, les démarches administratives sont lourdes. Il faut donc prendre en compte la totalité des contraintes d’une telle ambition avant de se lancer. Les particuliers auront le choix de passer par des professionnels de ce type de construction. Il est aussi possible de se lancer soi-même dans les démarches, en s’armant de patience. 

Les avantages de la surélévation

Pour beaucoup, la surélévation d’un immeuble représente la chance de valoriser un bien immobilier. Il est donc possible de pouvoir mettre en location ou de vendre les mètres carrés gagnés. Ils peuvent représenter l’opportunité de vivre confortablement. Au-delà de la surface gagnée, on pourra aussi améliorer l’esthétique globale d’un bâtiment grâce à ce type de projet. À la revente, ils deviendront un véritable vecteur de plus-value.

Il peut aussi s’agir d’une opportunité écologique. La surélévation d’un bâtiment peut être l’occasion de bénéficier d’une meilleure isolation thermique. Alors que les déperditions de chaleur par le toit peuvent représenter jusqu’à 30 % des déperditions thermiques d’un immeuble, il sera possible de pallier ce problème. Les travaux peuvent aussi être l’occasion de revoir l’isolation globale de la structure.

Surélévation d’un bâtiment à Paris : les règles à respecter

Le gabarit à respecter pour un projet de surélévation à Paris

L’article 10 du Plan Local d’Urbanisme de Paris prévoit tout d’abord un gabarit à respecter pour tous les projets de surélévation. Il définit notamment l’espace nécessaire l’espace minimum nécessaire dans la rue du bien pour lequel le projet est envisagé. Il existe aussi des conditions de nivellement par rapport au reste de la rue ou encore un profil à respecter pour la nouvelle construction.

Face aux nombreuses contraintes architecturales, il est recommandé de passer par des professionnels, spécialistes de ce type de solution. Ils seront en mesure de vous proposer les travaux les plus adaptés, en fonction des contraintes de votre immeuble, et des attentes du PLU.

L’aspect extérieur de l’extension 

L’article 11 du Plan Local d’Urbanisme est également relatif au projet de surélévation à Paris. Il indique que l’aspect extérieur de la nouvelle construction devra s’inscrire dans une certaine harmonie architecturale. Lors de la présentation des plans, la cohérence avec le milieu d’implantation de l’extension sera donc étudiée avec soin. 

Une prise en compte de l’impact du projet sur le patrimoine local sera aussi de mise. Notons par ailleurs que cet article indique la nécessité de vérifier qu’aucune servitude de droit privé ne vienne bloquer le déroulement du projet.

La hauteur maximum d’une surélévation à Paris

Depuis 2006, le PLU de la ville de Paris indiquait une hauteur maximale de 25 à 37 mètres pour les bâtiments à construire ou à surélever. L’ordonnance du 3 octobre 2013 autorise néanmoins à déroger au PLU, lorsqu’il s’agit de s’aligner aux constructions mitoyennes. Il est possible de construire une extension d’une hauteur équivalente à celle du bâtiment mitoyen le plus haut. 

Les exigences en matière de réglementation thermique

Le projet doit correspondre à la réglementation thermique connue sous le nom de RT 2012, dès lors qu’il s’agit d’une extension de plus de 150 mètres carrés. Si l’extension représente plus de 30 % de la taille initiale de la construction, elle devra respecter la norme RT 2012 dès 50m² de construction. 

Les démarches pour surélever un bâtiment

L’audit de faisabilité du projet

La première étape clé d’un projet de surélévation de bâtiment à Paris est l’audit de faisabilité du projet. Il est mené par un bureau d’études. Notre conseil, c’est de ne pas hésiter à demander cette étude avant d’acheter un bien, si votre projet se fonde sur la surélévation potentielle du bâtiment. 

L’audit de faisabilité représente l’opportunité d’obtenir une visibilité sur la possibilité de surélever un bâtiment. Il est aussi envisageable qu’en présentant votre projet à un bureau d’études, il vous indique les adaptations à effectuer pour que le projet soit viable. En tant qu’experts de ce type de travaux, ils seront en mesure de vous guider, pour mettre toutes les chances de votre côté de parvenir à obtenir un permis de construire.

L’étude de structure

L’étude de structure est un complément qui viendra véritablement étudier le bâtiment et son environnement. Il se compose d’une étude du sol, pour assurer sa capacité à recevoir la construction. Le bâtiment et sa structure seront aussi étudiés scrupuleusement, pour vérifier la capacité à accueillir le poids supplémentaire de la construction.

Quelquefois, l’étude de structure effectuée par un bureau d’études vous permettra de cerner l’éventuelle nécessité de renforcer le bâtiment. Ici aussi, cette démarche préalable et obligatoire vous permet d’éviter les mauvaises surprises, pour mieux maîtriser votre budget travaux.

L’obtention d’un accord en copropriété

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble tout entier, sans copropriété, cette partie de l’article ne vous intéresse pas. Dans le cadre d’une copropriété, il faudra obtenir l’accord des autres copropriétaires. Si presque partout sur le territoire, il faudra obtenir deux tiers des voix pour pouvoir effectuer ce genre de travaux, à Paris, la majorité de l’art 25 suffit (51%).

La plupart du temps, les projets de surélévation sont proposés à l’occasion de l’assemblée générale. Un vote sera ensuite proposé, pour décider de lancer le projet et en prévoir le budget et les modalités.

Par ailleurs, la loi ALUR substitue un droit de priorité au droit de veto autrefois en place pour le copropriétaire du dernier étage. Cela signifie qu’il ne pourra plus s’opposer seul au projet des autres copropriétaires. Il dispose néanmoins de la priorité pour effectuer ce type de travaux.

Le dépôt du permis de construire

Comme pour n’importe quel projet de construction, il faudra obtenir le fameux permis de construire. Les étapes classiques pour l’obtenir sont les suivantes :

  1. Pour commencer, il faut consulter le PLU, pour s’assurer que le projet soit conforme à ce dernier. Il est accompagné d’un plan de zonage, qui permet d’obtenir des informations propres à une zone particulière.

  2. Il faut ensuite constituer le dossier d’autorisation d’urbanisme. La plupart du temps, il comprend le plan de situation de votre projet, le plan de masse, le plan de coupe, la notice descriptive, les plans de façades et toiture, le reportage photos, une modélisation 3D du projet projeté dans son environnement et une liasse de CERFA. Vous devrez aussi y joindre les études de faisabilité, de structure et de sol.

  3. Pour finir, il faudra envoyer la totalité du dossier, dans le nombre d’exemplaires demandé par votre mairie.

Le délai d’instruction est généralement compris entre 2 et 3 mois. Si vous obtenez l’autorisation de surélever un bâtiment, vous pourrez ensuite afficher le permis de construire pendant une durée de deux mois et ensuite entamer vos travaux.

La surélévation en bref

La surélévation est une opportunité non-négligeable sur Paris. Face à la demande croissante de logements dans la capitale, il peut donc être très intéressant de construire de nouveaux mètres carrés à vendre ou à louer. Les démarches administratives restent néanmoins longues et complexes, pour obtenir les précieuses autorisations nécessaires.

La ville de Paris a tendance à inciter aux travaux de surélévation. S’ils étaient assez courants au siècle dernier, ils font leur grand retour depuis quelques années, notamment grâce à un assouplissement des conditions à remplir. Il existe même des incitations financières qui pourront vous aider à accéder à ce type de travaux. Éco-rénovons Paris, qui permet d’obtenir des subventions pour entamer des travaux de rénovation énergétique, peut ainsi venir contribuer à un projet global de surélévation et de rénovation. Vous pourrez également profiter de l’accompagnement d’organismes dédiés comme CoachCopro.

Article rédigé par :

Daniel Amar

Daniel Amar

CEO