Le marché immobilier parisien semble de plus en plus difficile à comprendre, du point de vue des acheteurs comme des vendeurs. Pour l’agence Vecteur Immobilier, il était essentiel de vous proposer un guide du primo-accédant à Paris en 2023. Il s’agit véritablement de vous donner la bonne méthodologie, pour rechercher un bien immobilier, obtenir un prêt et devenir propriétaire d’un appartement à Paris. Il existe de belles opportunités à saisir, pour ceux qui choisissent de se faire accompagner par les bons interlocuteurs. Une connaissance du marché parisien est effectivement un véritable atout, pour éviter les mauvaises surprises lors d’un premier achat de bien.
Qu’est-ce qu’un primo-accédant à Paris ?
Les particuliers pensent généralement que le primo-accédant se limite au cas de la personne qui achète son premier logement. La définition est un peu plus complexe, puisque si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans, vous êtes considéré comme primo-accédant. Cela signifie que si vous avez déjà été propriétaire, mais que vous avez vendu votre bien ou vécu en location pendant les 24 derniers mois, vous rentrez dans les critères.
Cela induit aussi que si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement mis en location depuis moins de 2 ans, vous pouvez être considéré comme primo-accédant de votre résidence principale.
Les étapes pour acheter un logement à Paris en tant que primo-accédant
Pour acheter un premier logement à Paris, voici les étapes que devront suivre les primo-accédants :
- Parcourir les annonces immobilières ou les propositions d’une agence immobilière,
- Visiter les biens immobiliers retenus lors de la phase de sélection,
- Contre-visiter le logement à une période différente de la journée,
- Faire une offre d’achat au vendeur,
- Négocier le prix de vente,
- Signer un compromis de vente,
- En cas de besoin de financement, des marchés des banques pour obtenir un prêt immobilier,
- Après obtention de l’accord d’un organisme prêteur, signer l’offre de prêt,
- Après 11 jours de délai légal de rétractation concernant le prêt, signer l’acte authentique de vente chez un notaire.
Vous l’aurez compris, la recherche de l’appartement, les négociations, mais aussi les démarches administratives peuvent être chronophages pour l’acheteur. Il reste fort heureusement possible de déléguer la recherche à une agence immobilière. Vous pourrez aussi profiter de l’accompagnement d’un agent pour toutes les démarches relatives à l’achat du logement.
Quels frais pour acheter un premier logement à Paris ?
En tant que primo-accédant, vous devrez faire face aux mêmes frais que n’importe quel acheteur. Vous devrez notamment vous acquitter :
- Des frais de notaire, qui peuvent représenter 8 % du montant total de la transaction,
- Des frais de dossier qui s’élève généralement à 1 000 €, si vous contractez un prêt auprès d’une banque,
Il faut aussi anticiper les charges directement relatives au logement. Vous devrez par exemple vous renseigner sur d’éventuelles charges de copropriété, si vous achetez dans un immeuble parisien.
Il est aussi important de prendre en compte l’augmentation de la taxe foncière à Paris en 2023. Son taux atteint désormais 20,5 %, alors qu’il n’était que de 13,5 % en 2022. Le vendeur doit pouvoir vous renseigner sur le montant de sa dernière taxe foncière.
Les aides pour un primo-accédant à Paris
Le statut de primo-accédant permet d’accéder à certains dispositifs avantageux comme :
- Le prêt à taux 0 ou PTZ, qui peut permettre de financer jusqu’à 40 % du montant total de la transaction, sans aucun intérêt à payer,
- Le prêt Action Logement, qui permet aux salariés d’obtenir des taux avantageux.
Il n’existe pas de dispositif particulier, propre à la ville de Paris pour aider à un premier achat dans la capitale.
Il est aussi possible que la banque propose des offres commerciales à destination des primo-accédants. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de plusieurs organismes avant de contracter votre prêt.
Le marché immobilier à Paris en 2023 : quel contexte pour un primo-accédant ?
Les primo-accédants doivent désormais prendre en compte un marché immobilier parisien tendu. Pour comprendre ce qu’il se passe pour les prix dans la capitale, il est essentiel d’analyser les tendances actuelles en France.
Les prix des biens immobiliers baissent partout en France
Partout en France, on observe des baisses des prix dans le domaine de l’immobilier. Cela ne se limite pas seulement aux grandes villes et semble toucher l’ensemble du territoire.
Ce contexte peut être expliqué par plusieurs facteurs. Tout d’abord, les banques sont de plus en plus exigeantes pour accorder des prêts immobiliers. Cela entraîne des difficultés à accéder à la propriété, aussi bien pour ceux qui achètent un premier bien, que pour ceux qui en possèdent déjà.
On observe aussi une forte remontée des taux, qui dépasse désormais les 3 %. Le contexte actuel, avec la guerre en Ukraine et la crise financière qui semble se profiler, paraît aussi peu propice pour se lancer dans un tel investissement.
L’évolution du prix de vente des logements à Paris en 2023
Si jusque-là, Paris semblait échapper à la baisse des prix de l’immobilier, on commence à observer les effets du contexte jusque dans la capitale. En 2023, la moyenne parisienne pourrait même passer sous la barre des 10 000 € le mètre carré.
Cela est forcément dû à une baisse de la demande, comme partout ailleurs sur le territoire. En revanche, il est important de souligner que la demande globale reste plus forte que l’offre. On ne peut donc pas dire que l’acheteur soit devenu roi dans la capitale. Certaines zones et certains biens ne sont pas concernés par la baisse des prix.
Ces arrondissements parisiens qui ne connaissent pas la crise
En tant que spécialiste du 7e arrondissement de Paris, notre agence immobilière constate que les quartiers les plus prisés ne connaissent aucune baisse de prix. C’est notamment le cas sur des secteurs comme le quartier Saint-Thomas d’Aquin. Au même titre que Saint-Germain-des-Prés et l’île de la Cité, la forte demande, notamment de la part d’une clientèle étrangère, continue à maintenir des prix similaires à ceux constatés en 2022.
Il est donc important de comprendre qu’en fonction des zones où vous choisirez d’acheter un premier logement à Paris, vous ne pourrez pas forcément négocier les prix. Dans ces zones, il est même fréquent que les logements soient vendus avant même que l’annonce immobilière ne soit publiée.
Les biens immobiliers qui échappent à la baisse des prix à Paris
Au-delà du secteur géographique, ce qu’on appelle les biens d’exception ne sont pas non plus impactés par la baisse des prix à Paris. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de luxe, votre marge de négociation ne sera donc pas accrue par le contexte actuel.
Il est important de comprendre que les personnes formulant des demandes pour ce type de logement n’ont en principe pas besoin de financement de la part des banques. Ils ne sont donc pas directement impactés par la hausse des taux ou les difficultés à emprunter.
Quelle marge de négociation sur les biens immobiliers à Paris ?
En tant que primo-accédant à Paris, vous pouvez tout tenter une négociation sur le prix de vente du bien. S’il ne s’agit pas d’un appartement dans un secteur très prisé ou d’immobilier de luxe, la marge de négociation peut actuellement atteindre 5 %. Pour mettre les meilleures chances de votre côté, il reste préférable de confier cette négociation à un professionnel de l’immobilier. Il saura mettre en avant les atouts de votre dossier et les bons motifs de négociation relatifs au logement.
En bref : faut-il acheter à Paris en 2023 ?
La légère baisse des prix constatée sur la moyenne du prix au mètre carré est une véritable opportunité pour les primo-accédants à Paris. Cela peut effectivement permettre d’acheter à un prix plus raisonnable qu’à l’accoutumée.
Par ailleurs, l’expérience de plus de 30 ans de nos agents, nous permet d’affirmer que les fluctuations des prix répondent à des cycles. Il est donc fort possible de faire une belle plus-value, en revendant le logement dans quelques années. Si vous en avez les capacités financières, c’est donc le moment d’investir, en choisissant le bon bien et le bon secteur.
Attention, nous soulignons que les meilleures affaires restent peu de temps sur le marché à Paris. Elles sont généralement réservées à ceux qui passent par des professionnels de l’immobilier. Les vendeurs qui sont pressés de vendre et prêt à faire un effort sur le prix au mètre carré voient souvent leur bien être vendu en seulement quelques jours, sans même qu’une annonce ne soit publiée.
Quel bien immobilier acheter pour vivre à Paris en tant que primo-accédant ?
Les critères de sélection du logement
Le primo-accédant est celui qui souhaite acheter une résidence principale. Pour bien choisir votre lieu de vie, il est essentiel de connaître précisément vos exigences. Il peut s’agir de caractéristiques directement liées au logement. Nombre de chambres, surface ou encore aménagement peuvent notamment attirer votre attention.
Sur le marché actuel, il est possible que certains biens soient de bonnes affaires, simplement à cause de problèmes d’agencement. En acceptant de vous acquitter de ce genre de travaux, vous pouvez donc acheter moins cher qu’au prix moyen du marché.
Primo-accédant à Paris : comment éviter les mauvaises surprises ?
Plus que dans n’importe quelle autre ville de France, le marché parisien répond à des règles particulières. D’une rue à l’autre, les prix peuvent par exemple fortement varier. Pour un primo-accédant à Paris, il peut donc être difficile de s’y retrouver.
Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier parisien
L’accompagnement par une agence immobilière spécialiste de Paris est absolument incontournable pour acheter, d’autant plus avec le contexte actuel. L’agent immobilier n’a pas seulement vocation à trouver un bien ou encore à la négocier pour vous.
Il intervient au tout début du projet, lorsque vous définissez vos exigences. En fonction de votre budget, il peut les analyser, pour savoir si elles sont réalistes et cohérentes avec le marché actuel. Dans le cas contraire, il peut vous aider à adapter votre demande en choisissant les bons compromis. Si le quartier de vos rêves n’est pas dans vos moyens, peut-être que votre bonheur se trouve dans un secteur que vous ne connaissez pas encore.
L’agent immobilier va ensuite vous prêter main forte dans toutes les étapes clés de la vente. Il vous fait donc gagner un temps précieux, en sélectionnant les logements que vous visitez. Son expérience est aussi profitable, pour analyser les points forts et les points faibles d’un logement et en tirer les meilleurs arguments de négociation.
Penser au futur du logement sur le marché parisien
On estime qu’un primo-accédant habite le logement acheté pendant une durée de 3 à 5 ans. Après cela, plusieurs options s’offrent à lui, entre la mise en location et la revente du bien. Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez donc penser à l’après. Ici aussi, l’agent immobilier peut vous permettre de prendre conscience du potentiel d’un arrondissement, grâce à sa connaissance profonde d’un secteur.
Par ailleurs, la conjecture semble propice à l’acquisition immobilière, grâce à cette baisse des prix. L’agent immobilier sera susceptible de vous indiquer quel est le potentiel d’un secteur, en dehors des périodes de crise. Vous pourrez ainsi vous projeter sur les possibilités de location ou de revente du bien.
Comment obtenir un prêt pour acheter à Paris ?
Vous l’aurez compris, le principal frein pour les primo-accédants à Paris en 2023 reste l’obtention d’un prêt immobilier. Voici quelques conseils utiles, pour mettre les meilleures chances de votre côté.
L’importance de l’apport personnel pour un primo-accédant
Il était autrefois possible d’obtenir un financement à 110 %. La banque prêtait donc de l’argent pour financer la totalité du bien, mais aussi les frais de notaire et les frais de dossier. En 2023, ce type de dossier est presque impossible à défendre auprès des banques. Vous devez donc nécessairement disposer de 10 % du montant total de l’investissement en guise d’apport personnel.
Attention, il s’agit ici du cas d’un primo-accédant. Une personne ayant déjà un bien immobilier à mettre en garantie du prêt ou souhaitant se lancer dans l’investissement locatif pourra éventuellement négocier un emprunt à 110 %.
Le salaire et la gestion des comptes passés au crible
Les banques souhaitent prendre le moins de risque possible lorsqu’elle prête de l’argent à des particuliers. Plus que jamais, votre stabilité financière sera donc évaluée par l’organisme prêteur. Le fait de disposer de salaire régulier, avec un contrat en CDI sont donc de véritables atouts pour prétendre à un crédit en tant que primo-accédant à Paris.
La gestion de vos comptes va aussi être analysée par le banquier. Il va notamment étudier ce qu’on appelle la balance bancaire. Cette donnée représente la différence entre ce que vous gagnez et ce que vous dépensez. Une balance bancaire positive est un atout, puisqu’elle démontre que vous dépensez moins que ce que vous gagnez. La mise en avant de votre capacité à épargner peut aussi faire toute la différence pour rassurer les banques.
Le respect du taux d’endettement en tant que primo-accédant
Le Haut Conseil de stabilité financière exige un taux d’endettement maximum de 35 %. En d’autres termes, la totalité des remboursements de vos prêts ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels.
Si vous avez d’autres prêts en cours, dont l’échéance est prévue à plus de 6 mois, vous devez veiller à ce que l’ajout d’un prêt immobilier ne vous fasse pas dépasser ce taux d’endettement. Dans le cas contraire, il faudra impérativement solder les autres crédits pour pouvoir prétendre à un emprunt.
Défendre le potentiel du bien auprès des banques
Même si vous réunissez toutes ces conditions, il peut être difficile de convaincre les banques, notamment si vous avez des revenus restreints. Vous pourrez notamment mettre en avant les prix habituels constatés ces dernières années pour le logement que vous achetez, si vous avez réussi à négocier le prix au mètre carré. La perspective de pouvoir revendre le logement plus cher dans quelques années peut contribuer à consolider votre dossier.
Quels professionnels pour aider un primo-accédant à acheter à Paris ?
La plupart du temps, les particuliers souhaitant acheter un premier logement à Paris se font accompagner par un courtier et par un agent immobilier.
Le courtier en immobilier est-il toujours utile ?
L’utilité des courtiers en prêt immobilier a été soumise à rue des preuves ces derniers mois. De nombreuses banques ont choisi de rompre leur partenariat avec ses professionnels, ne permettant plus forcément d’obtenir des taux avantageux. Les particuliers se questionnent donc sur la pertinence de ce professionnel, pour réussir à accéder à la propriété sur Paris.
Le courtier en immobilier reste un professionnel de la négociation, susceptible de défendre votre dossier mieux que personne devant les banques. Malgré l’absence de partenariat, il peut donc faire toute la différence.
Le courtier vous fait aussi gagner du temps, puisqu’il va démarcher plusieurs banques et les mettre en concurrence à votre place. Pour rappel, vous ne payez ce professionnel que si vous passez par son intermédiaire pour souscrire votre prêt. Vous n’avez donc rien à perdre à essayer.
L’agent immobilier pour trouver un bien à habiter
Faire appel à un agent immobilier est très utile pour acheter un premier logement sur Paris. Au-delà de toutes les compétences qui sont mises à votre service, vous pourrez profiter de son réseau. L’agence Vecteur Immobilier dispose par exemple d’un large réseau de vendeurs et d’acquéreurs, à Paris 7 et à Paris 15. Si vous êtes à la recherche d’un logement sur ces secteurs, n’hésitez pas à nous contacter. Vous profiterez peut-être du privilège de visiter des biens qui ne sont pas encore rendus public sur le marché immobilier. Vous pourrez aussi compter sur toute l’expertise de nos agents, pour vous permettre de choisir le bon bien pour votre première acquisition immobilière.
