Pour beaucoup de particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif immobilier, l’appartement loué en meublé non professionnel est la bonne solution. Il permet de profiter de certains avantages fiscaux, ou encore de ne pas payer de cotisations sociales. Il existe pourtant plusieurs régimes, entre lesquels il faudra choisir pour optimiser la fiscalité d’investissement. L’équipe Vecteur Immobilier vous propose de faire toute la lumière sur les possibilités en France.
Qu’est-ce que la location en meublé non professionnel ?
La location en meublé non professionnel est aussi connue sous le nom de LMNP. Il s’agit d’un statut selon lequel vous êtes propriétaire d’un logement et le mettez en location sans être un professionnel.
Pour ne pas être qualifié de professionnel, il faut remplir certaines conditions. Les recettes issues de la location ne doivent par exemple pas excéder 23 000 € par an. Il faut aussi :
- Que le loueur n’exerce pas d’activité de location en meublé professionnel ;
- Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ;
- Bien déclarer les revenus issus de la location meublée ;
- Disposer d’un bien mis en location en tant qu’habitation ou pour un usage touristique ;
- Louer un logement d’au moins 9 m² ;
- Penser à déclarer l’activité auprès du tribunal de commerce ;
- Effectuer une déclaration dans les 15 jours suivant le début de la location.
Il est ainsi possible de faire de la location en meublé professionnel, pour louer son appartement à l’année. La formule est aussi compatible si vous souhaitez faire de la location saisonnière, notamment avec des plateformes comme Airbnb.
Le régime réel pour louer en meublé non professionnel
Le régime réel s’applique à tous ceux dont les recettes de location dépassent les 72 600 €. Il est aussi possible de choisir ce mode d’imposition, avant de dépasser ce seuil.
Qu’est-ce que le régime réel ?
Le régime réel permet de prendre en compte les revenus locatifs, mais aussi les charges qui incombent aux propriétaires. Il permet donc d’obtenir une certaine optimisation fiscale, en venant déduire les amortissements en cas de besoin.
Le régime séduit généralement ceux qui achètent des logements à rénover. En agence, nous vous aidons à analyser votre projet, pour savoir si cette option correspond véritablement à vos ambitions.
Les avantages du régime réel
La plupart des personnes qui choisissent le régime réel le font parce qu’il est susceptible de vous faire réaliser des économies.
La défiscalisation des charges
En tant que loueur non professionnel, vos revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si vous ne calculez pas correctement votre prévisionnel, vous pouvez donc passer une ou plusieurs tranches et payer beaucoup plus d’impôts qu’avant.
Le régime réel vous permet de déduire les frais de notaire, pour votre première année de mise en location suivant votre achat. Vous pourrez ensuite déduire les charges locatives ou encore les frais d’assurance.
Vous pourrez donc réduire votre base imposable, en déduisant un maximum de charges possible. Ici aussi, nous pouvons vous accompagner en vous éclairant sur les possibilités qui sont les vôtres.
Réduire ses impôts sur le locatif avec l’amortissement
L’amortissement ne se réserve pas seulement aux professionnels de la location. Grâce au régime réel, vous pouvez les déduire. Vous pouvez notamment amortir le prix du logement, en appliquant un taux d’amortissement, correspondant aux équipements du logement, directement sur les loyers perçus. Cela fonctionne avec le système des amortissements par composant. Pour vous lancer dans ce type de défiscalisation complexe, il reste utile de vous faire accompagner par un professionnel de la comptabilité.
Le déficit foncier pour payer moins d’impôts
Pour ceux qui payent un impôt sur le revenu important, le déficit foncier peut être un objectif. C’est la situation dans laquelle les charges sont supérieures aux loyers perçus. Cela peut considérablement faire baisser votre impôt sur le revenu.
Vous n’aurez néanmoins pas la possibilité de déduire les amortissements. Ces derniers peuvent être reportés pendant une durée de 10 ans et ne sont donc pas perdus.
Le régime fiscal en micro bic pour louer en meublé non professionnel
L’alternative pour les loueurs de meublé non professionnel est le micro bic. Ce régime aussi dispose de certains avantages.
Qu’est-ce que le régime fiscal micro bic ?
Le régime fiscal micro bic est celui dont vous dépendez automatiquement en tant que loueur de meublé non professionnel, si la totalité de vos loyers ne dépasse pas 72 600 € par an. Ici aussi, les montants des loyers sont ajoutés à l’impôt sur les revenus. Attention, vous n’avez pas la possibilité de déduire des charges ou d’éventuels amortissements pour faire réduire l’assiette d’imposition.
Les avantages du régime micro bic
Le principal avantage du régime micro bic, par rapport au régime réel, c’est qu’il est simple à mettre en place et à comprendre. Si vous remplissez les conditions de recettes précédemment mentionnées, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. En d’autres termes, si vous encaissez 20 000 € de loyer par an, vous ne serez imposé que sur 10 000 €.
Dans le cadre d’une location touristique, vous profiterez d’un abattement de 71 %. Sur 20 000 € de loyer annuel, vous ne serez donc soumis à l’impôt que sur 5 800 €. Pour profiter de cet abattement, les loyers ne doivent pas dépasser les 176 200 € par an.
La cas particulier des résidences de services
De plus en plus d’investisseurs choisissent de se tourner vers les résidences de services. Il peut s’agir de logements qui sont mis à disposition des personnes âgées ou encore d’étudiants. En tant que propriétaire, vous confiez la mise en location à des structures privées, qui s’occupent de rechercher un locataire ou encore d’encaisser les loyers.
Si le revenu généré par cette activité est généralement inférieur à une location directe, vous profitez d’une certaine sérénité avec la garantie de percevoir des loyers.
Côté imposition, c’est le régime réel qui s’applique pour les résidences de service. La plupart du temps, la déduction des charges et des amortissements permet de ne pas payer d’impôts sur cet investissement locatif.
Quel type de logement en location meublé non professionnel à Paris ?
La majorité de nos clients en recherche d’un logement à louer en meublé non professionnel recherche des petites surfaces. Les studios ou encore les appartements comprenant un maximum de deux chambres peuvent facilement être loués à des actifs sur la capitale ou à des étudiants. Ils se prêtent aussi à la location saisonnière, permettant d’obtenir les fameux 71 % d’abattement avec le régime Micro Bic.
En revanche, il est parfaitement possible d’envisager le LMNP pour des logements plus grands. La limite de recette fixée à 72 500 € permet de percevoir plus de 6 000 € de loyer par mois chaque année. Vous aurez donc le choix entre le fait de louer un logement de grande taille ou de multiplier vos investissements locatifs. Cette seconde solution semble être la plus rassurante.
Même si vos projets d’investissement locatif sur Paris n’en sont qu’à leurs balbutiements, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons vous indiquer quels sont les logements les plus recherchés, en fonction de votre budget et de vos ambitions. Nous pourrons aussi vous permettre de vous projeter, en vous aidant notamment à choisir votre régime fiscal.
