Après une année 2023 compliquée sur le marché immobilier parisien, 2024 pourrait bien être l’année de la reprise. Les experts parlent d’une baisse des taux, qui devrait atteindre 3,5 % d’ici la fin de l’année. En revanche, malgré l’attractivité de la région parisienne, il faudra probablement de nombreux mois avant un retour à la normale.
Dans cet article, vous découvrirez nos prévisions pour l’année 2024. Notre analyse se base sur nos recherches, mais aussi sur notre connaissance du marché depuis plus de 30 ans.
Pourquoi les prix de l’immobilier ont baissé sur Paris ?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer la baisse des prix de l’immobilier à Paris en 2023. Tout d’abord, les taux auxquels il était possible d’emprunter étaient au-dessus des 4 %. Le contexte mondial était aussi anxiogène pour les investisseurs, entraînant une baisse du volume de ventes.
Les conditions d’obtention des prêts immobiliers
Le Haut Conseil de Stabilité Financière exerçait jusqu’alors une politique de nature à réguler la quantité de prêts octroyés aux particuliers. On a donc pu observer une forte hausse des taux, mais aussi des conditions plus strictes pour accéder à un emprunt.
Il n’était pas impossible d’emprunter en 2023, mais il fallait véritablement présenter un dossier impeccable avec un apport, des revenus suffisants et stables ainsi qu’un projet viable.
Pour 2024, les emprunteurs devraient profiter de légèrement plus de souplesse. Par ailleurs, les taux repartent à la baisse. S’ils ne sont pas près d’atteindre les fameux 1 % d’il y a quelques années, le crédit devrait être plus accessible cette année. Cela pourrait contribuer à redynamiser le marché immobilier.
Le prêt à taux zéro est aussi reconduit pour 2024, facilitant l’accès à la propriété pour les primo-accédants.
Un contexte mondial peu propice à l’investissement immobilier
L’arrivée d’une guerre en Europe en 2022 a eu un impact considérable sur l’économie. Elle a notamment entraîné une forte inflation, avec des répercussions sur le prix de l’énergie ou encore de produits de première nécessité. Ce contexte s’est intensifié avec le conflit entre Israël et la Palestine, en 2023.
Les investisseurs peuvent donc se montrer plus frileux qu’à l’accoutumée, pour investir dans la pierre. Ce facteur “insécurité” pourrait malheureusement s’installer sur la durée.
Faut-il investir dans les passoires thermiques à Paris ?
Depuis quelques mois, le DPE s’est durci, pour devenir encore plus exigeant. Celui qu’on appelle aussi le diagnostic de performance énergétique peut donc alerter de potentiels acquéreurs, sur les mauvaises performances d’un logement. La communication martelée par le Gouvernement, autour de la nécessité de privilégier les logements aux excellentes performances semble porter ses fruits. Les logements mal isolés voient leur prix dégringoler sur l’ensemble du pays.
Une fois n’est pas coutume, le marché parisien répond à ses propres règles en la matière. Seules les petites surfaces, souvent destinées à la location, sont impactées par le DPE. En bref, pour les logements de deux chambres et plus, l’arrivée du nouveau DPE n’a pas vraiment eu d’impact sur les prix. Cela devrait se poursuivre dans les années à venir.
En revanche, pour une petite surface, il est éventuellement possible de négocier le prix de vente, si le DPE est mauvais. Si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif pas cher sur Paris, le studio pourrait donc être une bonne alternative. Ceux qui sont prêts à engager des travaux peuvent faire une bonne affaire.
La stagnation des prix
Selon notre expertise, cette légère reprise devrait au moins assurer une stagnation des prix. On devrait donc observer une fin de la baisse des prix de vente pour l’immobilier parisien.
En outre, les perles rares comme les biens immobiliers premiums continuent à se vendre à des prix bien plus élevés que la moyenne du marché. Le luxe devrait donc continuer à échapper à la crise en 2024, laissant quelques belles opportunités aux propriétaires de ce type de biens exception.
La hausse de la taxe foncière sur Paris en 2024
Après une hausse de plus de 40 % de la taxe foncière en 2023, cette dernière continue à augmenter. En 2024, on attend une augmentation comprise entre 3 et 4 %. Cette augmentation, plus modérée, devrait avoir un impact moindre sur les intentions d’achat des investisseurs.
Pourquoi la baisse des prix reste modérée sur Paris ?
Même en 2023, avec un contexte économique difficile, la baisse des prix sur Paris est restée modérée. Pour 2024, on attend une stagnation voire une légère reprise. Voici les raisons qui font de Paris un cas à part en matière d’immobilier.
L’achat sur Paris s’adresse aux personnes aisées
L’inflation impacte principalement les foyers modestes et les personnes issues de la classe moyenne. Il est important de souligner que ce sont rarement les acheteurs au sein de la capitale. Ils ont plutôt tendance à devenir propriétaires en périphérie, où le prix au mètre carré est beaucoup plus abordable.
En d’autres termes, les personnes qui avaient déjà les moyens d’acheter devraient pouvoir continuer à le faire, malgré le contexte actuel. Même les taux encore élevés ne devraient pas être un frein pour ce public. Certains achètent même sans avoir besoin d’emprunter.
Les acquéreurs viennent du monde entier
Les acheteurs viennent des quatre coins du monde pour devenir propriétaire dans la ville de l’amour. Leur contexte économique n’est donc potentiellement pas le même que le nôtre. Le prix au mètre carré devrait donc rester assez stable dans les arrondissements les plus prisés par les expatriés.
Vecteur immobilier est spécialiste de Paris 7, Paris 15 et leurs arrondissements limitrophes. Ce sont par exemple des zones privilégiées par les expatriés, notamment grâce à la présence d’écoles bilingues de qualité.
L’offre de biens à vendre sur Paris est constante
La région parisienne a toujours connu une offre inférieure à la demande. Malgré la baisse de la demande, l’offre ne devrait pas se décupler, entraînant une très forte chute des prix.
Si certains Parisiens ont choisi de quitter la capitale, les départs vers la province ne sont pas assez nombreux pour avoir un impact significatif sur le tarif au mètre carré.
Les vendeurs ne sont pas prêts à baisser leur prix
Dans l’esprit des propriétaires Parisiens, il est encore difficile d’entendre qu’il faut baisser les prix. Il y a donc fort à parier qu’en cas de baisse, certains d’entre eux attendront une nouvelle hausse des prix immobiliers, avant de mettre leur bien immobilier en vente.
La recherche d’appartement sur Paris est toujours très tendue. Il est donc parfois préférable de mettre un bien en location et d’attendre le bon moment pour le vendre.
L’importance croissante de l’appel à une agence immobilière
Le contexte actuel et surtout le constat alarmant de certains médias risque néanmoins de complexifier le marché immobilier. Pour les vendeurs, il est donc essentiel de passer par une agence immobilière, pour obtenir une estimation immobilière au juste prix.
Les acheteurs vont également tenter des négociations, sur le fondement d’arguments comme le DPE ou encore les fameux rapports indiquant une baisse du prix au mètre carré. L’intermédiaire d’un agent immobilier peut donc vous protéger de la perte de temps avec des acheteurs qui ne sont pas en phase avec la réalité du marché. Le professionnel peut aussi s’occuper des visites et de la négociation du bien pour vendre au bon prix.
Si vous souhaitez vendre votre appartement sur Paris, ne vous découragez pas. Il est encore possible de vendre à un prix élevé. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez obtenir une estimation. Chez Vecteur Immobilier, nous estimons et vendons des appartements depuis 1990.
Faut-il acheter à Paris en 2024 ?
En tant qu’acheteur, vous faites peut-être partie de ceux qui ont décidé d’attendre encore quelques mois pour investir dans l’immobilier. En immobilier, les cycles sont très lents. Même si le marché est complexe, il reste donc conseillé d’investir en choisissant bien son bien immobilier.
Par ailleurs, le marché immobilier parisien est très particulier et ne devrait plus connaître de fortes baisses de prix.
En revanche, la baisse des taux d’intérêt est une réalité, qui devrait s’amorcer dans les mois à venir. Pour les budgets les plus serrés, il peut donc être pertinent d’attendre encore un peu, pour que l’impact du prêt immobilier sur le pouvoir d’achat soit le plus faible possible.
